一、基本案情：拆迁引发租赁纠纷

2021 年 8 月 28 日，当事人陈某某（化名）与房东李某某（化名）签订房屋租赁合同，计划将承租房屋用于货物存放和办公。合同中明确约定了租赁期限和年租金标准。在租赁期间，陈某某始终严格履行合同义务，按时足额支付租金，从未出现拖欠情况。

然而，2023 年 3 月，当地启动大规模房屋拆迁工作，且拆迁范围不断扩大，进程逐步加剧。到 2023 年 6 月，涉案房屋周边大量建筑陆续启动拆迁腾退程序。面对这种情况，陈某某多次主动联系李某某，希望其明确告知房屋是否处于拆迁范围内，以及是否还能满足租赁用途。但李某某要么避而不答，要么找各种理由推诿拖延，始终未给出明确答复。

2023 年 7 月 9 日，临近下一个租金支付日，陈某某再次询问相关情况，依旧未得到有效回应。此时，涉案房屋周边商户已全部搬离，经多方打听和查证，陈某某确认该房屋即将面临拆迁。考虑到租赁房屋用于存放货物和办公的目的极有可能无法实现，为避免自身遭受更大损失，陈某某于 2023 年 8 月 11 日暂停支付下一年度租金。

就在同一天，李某某突然通知陈某某房屋即将拆迁，要求其尽快搬离。不仅如此，李某某还以陈某某欠付租金构成违约为由，拒绝退还之前收取的押金。无奈之下，陈某某委托律师向法院提起诉讼，请求解除双方签订的租赁合同。而李某某则提出反诉，要求陈某某支付逾期租金、违约金、利息，并扣除押金，其反诉金额高达陈某某本诉请求的两倍。

二、争议焦点：庭审关键的三大核心问题

（一）原告拒付租金是否构成违约

李某某认为陈某某未按时支付租金，明显违反合同约定，应承担违约责任。而代理律师主张，由于房屋面临拆迁，李某某拒不披露关键信息，导致陈某某租赁房屋的目的根本无法实现。在此情况下，陈某某行使不安抗辩权暂停支付租金，具有正当性和合法性。

（二）租赁合同的效力问题

代理律师在案件代理过程中发现，涉案房屋未办理任何规划审批手续。依据相关法律规定，提出该租赁合同应当认定为无效。但李某某坚持认为合同合法有效，要求陈某某按照有效合同承担违约责任。

（三）押金及相关费用的处理

陈某某诉求为要求李某某返还押金，而李某某在反诉中不仅要求扣除押金，还要求陈某某赔偿所谓损失。双方对于合同无效或解除后，财产返还责任的承担问题存在巨大分歧。

三、法院判决：公正裁决维护原告权益

法院经过全面、细致的审理后作出认定：陈某某在得知房屋面临拆迁风险，多次向李某某询问情况却得不到有效答复，且周边环境已严重影响到租赁用途实现的情况下，暂停支付租金的行为，完全符合不安抗辩权的行使条件，不构成违约。同时，由于涉案房屋未办理规划审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，双方签订的租赁合同无效。

依据《中华人民共和国民法典》中关于民事法律行为无效后的处理条款，法院最终判决李某某向陈某某返还押金，并支付资金占用期间的利息损失；同时，驳回了李某某要求陈某某支付逾期租金、违约金及扣除押金的反诉请求。这一判决结果充分维护了陈某某的合法权益，也彰显了法律的公平与公正。

四、律师分析：专业策略助力案件胜诉

（一）不安抗辩权的合理运用与有力举证

在本案中，当陈某某面临房屋拆迁导致履约风险大幅增加，而李某某又对关键信息消极回应时，其及时采取暂停支付租金的措施，完全符合《民法典》第五百二十七条关于不安抗辩权的构成要件。作为代理律师，深知举证的重要性，积极收集了一系列证据，包括拆迁进度证明、陈某某与李某某的沟通记录等。这些证据形成完整的证据链，有力地证实了陈某某行使不安抗辩权的正当性，成功帮助陈某某化解违约指控，为胜诉奠定坚实基础。

（二）合同效力的精准核查与法律适用

接受委托后，代理律师第一时间对涉案房屋的相关手续进行全面核查，发现该房屋未取得合法建设许可。凭借专业的法律知识和丰富的办案经验，依据相关法律规定，准确认定该租赁合同无效。这一发现从根本上推翻了李某某基于有效合同主张违约责任的基础。因为合同无效后，双方的权利义务需按照法律规定重新分配，为陈某某争取押金返还及损失赔偿提供明确的法律依据，成为案件胜诉的关键突破口。

（三）法律适用与利益平衡的司法体现

从法院的判决结果可以看出，司法裁判严格遵循法律规定，在充分保障陈某某作为承租人合法权益的同时，通过驳回李某某的反诉请求，有力遏制了其试图利用合同瑕疵谋取不当利益的行为。这不仅体现了司法对公平原则的坚守，也维护了市场交易的正常秩序。本案的判决结果，对于今后类似的涉拆迁房屋租赁纠纷案件，无论是在裁判参考还是维权思路方面，都具有重要的借鉴意义。